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부동산 가치평가 방식과 활용

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작성자부동산연구팀 (류석재) 작성일 2019-11-20조회수 901

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□부동산 감정평가란 부동산의 시장가치를 측정하여 화폐금액으로 표시하는 것
•감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
•부동산 감정평가는 가치산정의 대상이 토지 및 그 정착물인 부동산으로서 통상적인 시장에서 거래가 성립될 가능성이 높다고 인정되는 시장가치를 측정하여 화폐금액으로 표시하는 것
•부동산 감정평가는 개별 부동산(개별물건기준 원칙)에 대해 감정평가 기준시점의 부동산의 현황(현황기준 원칙)을 감안하여 시장가치를  결정(시장가치기준 원칙)하는 것이 원칙

□부동산 감정평가는 실생활의 다양한 분야에서 활용
•부동산 감정평가는 정부의 지가 및 주택가격 산정, 금융기관의 부동산 담보대출 및 재건축•재개발 사업 등 실생활의 다양한 분야에서 활용
•정부가 매년 1월 1일 기준으로 감정평가사를 통해 조사•평가하여 산정하는 표준지공시지가는 전국 소재 개별 토지의 지가(개별공시지가) 산정시 기준으로 사용
•공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 조세분야, 개발 부담금 등 각종 부담금 산정기준, 기초연금, 기초 생활보장 등 복지분야 및 각종 행정목적 등 약 60개의 각종 목적에 따라 활용
•이외에도 부동산 감정평가는 정부의 주택가격 산정, 금융기관 담보평가, 재건축•재개발사업 및 부동산 경공매시 최저매각가격 산정 등에 사용

□부동산 감정평가 방법은 가격의 3면성을 이론적 기초로 하여 방법론으로 3방식 6방법을 도출
•부동산의 경제적 가치를 판정하는 데에는 가격의 3면성인 비용성, 수익성, 시장성의 3가지 측면 작용
•가격의 3면성은 감정평가 3방식인 원가방식, 수익방식, 비교방식의 이론적 기초가 되고,  3방식으로 부터 구체적인 평가방법인 6방법 도출
•원가법, 수익환원법, 거래사례비교법은 감정평가 대상 부동산의 가액을 산정하는 평가방법이며, 적산법, 수익분석법, 임대사례비교법은 임대료를 산정하는 평가방법
•부동산 감정평가 가액은 평가대상 목적물의 특성에 맞는 평가 방법에 따라 결정되어야 하며, 이 경우 합리성 재고를 위해 다른 방법에 따른 평가가액과 비교하여 합리성 재고 

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